Ley 21.442: el seguro de incendio obligatorio para condominios, explicado

La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, publicada en abril de 2022, reemplazó a la antigua Ley 19.537 y cambió la forma en que los condominios deben asegurarse. El punto central para administradores y comités es simple: el seguro contra incendio de los bienes comunes es obligatorio y debe mantenerse vigente. En esta guía te explicamos qué dice la ley, qué agregaron el reglamento y la CMF, y qué conviene revisar en la póliza de tu comunidad.

Qué exige el artículo 43 de la Ley 21.442

El artículo 43 establece que los condominios deben contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio que cubra los daños de todos los bienes e instalaciones comunes. Además, la póliza debe ofrecer a los copropietarios la opción de cubrir también sus propias unidades.

En la práctica, esto significa que la comunidad ya no puede depender solo de que cada propietario tenga su seguro individual: el condominio, como un todo, necesita una póliza que proteja escaleras, pasillos, techumbre, fachadas, salas de máquinas, ascensores y demás espacios comunes.

Lo que agregó el Reglamento (Decreto 7 del Minvu)

El reglamento de la ley se publicó en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025 y precisó varios puntos operativos:

• Es un seguro obligatorio e irrenunciable para la comunidad.
• La prima se paga con los gastos comunes, repartida entre todos los copropietarios.
• En condominios nuevos, el primer propietario (la inmobiliaria) contrata inicialmente el seguro, y la póliza pasa a formar parte del archivo de documentos del condominio.
• Los comités tuvieron plazo hasta el 9 de enero de 2026 para revisar y adecuar sus reglamentos de copropiedad a la nueva ley.

Norma de Carácter General 556 de la CMF

La ley encargó a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) regular cómo se contrata, renueva y termina este seguro. La CMF dictó la NCG 556 el 10 de diciembre de 2025, que rige desde junio de 2026. Sus puntos más relevantes para una comunidad son:

• Dos niveles de cobertura separados: uno para los bienes e instalaciones comunes (con incendio como base y la posibilidad de sumar coberturas adicionales) y otro para las unidades de cada copropietario.
• El asegurado de los bienes comunes es el condominio. En la cobertura de cada unidad, el asegurado es el copropietario y, si tiene crédito hipotecario, el banco en la parte de su interés.
• En daños parciales, la indemnización se destina primero a reparar, no a prepagar créditos.
• Vigencia mínima de un año y aviso de la aseguradora con al menos 30 días de anticipación sobre si renovará y en qué condiciones.
• La comunidad debe recibir un certificado de cobertura con montos asegurados, deducibles, primas, coberturas y la forma de denunciar un siniestro.

¿Y si un copropietario ya tiene seguro por su crédito hipotecario?

Uno de los objetivos de la nueva regulación es evitar el doble pago. La CMF también modificó su norma sobre seguros hipotecarios (NCG 557) para que el seguro del condominio pueda presentarse ante el banco cuando cumple las condiciones exigidas, y para que el copropietario pueda coordinar su póliza individual con la del condominio. En todo caso, cada copropietario sigue aportando su parte del seguro de los bienes comunes a través de los gastos comunes.

Este tema se ve caso a caso: depende de la póliza que tenga cada departamento y de lo que acepte cada entidad crediticia. En la cotización te ayudamos a ordenarlo. Más detalle en nuestra guía de seguros asociados al crédito hipotecario.

Checklist para administradores y comités

1. Verifica que la póliza esté vigente y que cubra todos los bienes e instalaciones comunes.
2. Exige que la póliza separe la cobertura de bienes comunes y la de unidades.
3. Revisa el monto asegurado: debe reflejar el costo actual de reconstrucción, no el valor comercial. Un monto bajo deja a la comunidad subasegurada y la indemnización será parcial.
4. Solicita y archiva el certificado de cobertura en el archivo de documentos del condominio.
5. Evalúa con la asamblea coberturas complementarias como sismo, robo, daño por agua o avería de maquinaria.
6. Controla la renovación: la aseguradora debe avisar con 30 días de anticipación.
7. Protege tu propia gestión con un seguro de responsabilidad civil para administradores.

El administrador también tiene nuevas exigencias

La Ley 21.442 creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios (artículos 82 al 86), a cargo del Minvu. Toda persona que administre un condominio, de forma remunerada o gratuita, debe estar inscrita. El registro es público y se consulta en condominios.minvu.cl. Junto con esto, la ley estableció un sistema de reclamaciones y sanciones, lo que hace más relevante que el administrador cuide —y proteja— su gestión.